原文见Luuloo.com
Jessica's blog
近期有很多关于物业税的讨论，新西兰的政府机构被公认为是全世界最廉洁的政府，也许我们可以借鉴一些他们在物业税上的做法。
新西兰的物业税叫作“Rates”，是一种源于英国的税款，是根据房屋和土地的总价值按一定比例征收的地方税，它为各地方政府公共财政提供了稳定的现金流。
下面是对新西兰物业税的一个简单介绍：
1. 每个城市根据每年的财政预算自行决定税率，因此，不同城市的税率不同。如新西兰的第一大城市奥克兰2010年的物业税为房产总价值（包括土地和房屋）的0.4%左右，人口只有奥克兰三分之一的基督城为0.5%左右，而人口只有几万人的小城市Nelson和Invercargill则为房屋价值的0.75%左右。
2. 大城市房屋要贵些，相应的税率虽然低，但交税的总额大城市还是要高些。例如奥克兰房屋中间价为43万新元，中间价房屋的物业税为1720新元; 基督城房屋中间价为30万新元，中间价房屋的物业税则为1500新元左右; Invercargill房屋中间价仅为17万新元，中间价房屋的物业税为1275新元。这里说的税率是指全城平均数，实际上很多住宅付税低于平均税率，商业用房则高于平均税率；房屋中间价是指有50%的房屋低于此价，另外50%的房屋高于此价，它比房屋平均价更能反映实际状况，不会因为少数高价格的豪宅拉高统计值，使人感觉“被增值”，因为豪宅动辄几百万上千万新元，平均房价通常会因此而比中间房价高许多。（注：1新元目前约等于5元人民币）
3. 新西兰每三年对房屋的价值进行一次评估，评估值作为收取物业税的依据。房屋评估由各地方政府选择的专业公司进行，他们通常不到实地检查，只是根据不同房屋类型，建筑年代，所在小区及过去三年的市场情况乘以一个系数计算而来。为保证公平合理，评估公司会提前三个月把新的评估值寄给业主，业主在三个月内可以提出反对意见，并提交证据要求提高或降低评估值。因为每间房屋的评估值均可在地方政府的网站上查到，业主很容易就能找到邻居或与自己相似的小区的房屋进行比较，判断自己的房屋价值是否合理。
4.对新建房屋，地方政府会要求报详细的建筑图，花费，建筑公司名字等，再加上土地价值，就会得到一个房屋的总价值，地方政府会按此核定物业税。房屋改建，也会要求业主报相应材料，地方政府会按此调整房屋的价值。业主一般不会因为能少交物业税而少报价值，因为任何人在地方政府网站上均能查到的房屋估价是将来卖房时最重要的参考依据之一。
5. 同一城市在不同年份税率不一样，总体房屋价值增加并不意味着要交的物业税也要增加。政府根据下一年的财政预算总额，再按房屋价值分摊到每间房屋上，如果地方政府在下一年没有大的项目，如大型公园，体育场等，整体的房屋增值反而会使税率降低。要交的税款的数额仅与地方政府来年的财政预算和该城市全部房屋的总价值相关，如你的房屋仅是随大流以平均幅度上涨，要交的物业税数额变化不会太大。
6. 新西兰不考虑是自住房还是第二套或第三套房，税率是一样的。税率只与房屋价值和所在的小区域有关 （因为地方政府提供的服务不同，见第10条解释），商业房，工厂，农场和住宅一样交物业税，税率稍有不同。
7. 业主是法定纳税人，出租的住宅租金一般已经包括了物业税，租客不需再额外支付。商业房则需在租金之外额外支付物业税，但也是先交给业主，再由业主交税。地方政府提供年初一次交清（有大约1.5%的折扣）或按月或季度扣交。如果欠物业税达到一定的数额，地方政府有权拍卖该物业。
8. 物业税有很好的收入调节作用，富人一般居住在比较昂贵的区域和房屋里，税会交得多些。除此之外，地方政府还对低收入和年老的业主提供免交部分物业税的优惠，减免可高达每年550新元，接近普通住宅年物业税的50%。
9. 下图是有30多万人口的基督城在作物业税预算时解释的物业税去向。2010年全市需要二亿五千六百万新元，市政府把它按物业价值分摊到全市超过10万间物业上。预算安排是：垃圾废物减少和处理占 4.8%（每周市政府免费到各住宅前收取垃圾一次）；规则管理2%；社区服务14.4%；街道和交通13%；图书馆服务11.7%；公园和户外空间10.4%；废水收集处理排放9.3%；艺术、博物馆及“我们的城市”项目6.3%；城市发展6.2%；水供应6.1（基督城不收取水费，免费提供）；排水和下水道5.4%；民主和政府5.4%；经济发展5%。需要解释的是警察及治安，城际间的道路，各种学校的经费等是由国税支付。国税主要由收入税，增值税，公司税等组成。
10.以最大城市奥克兰为例（其它城市的计算方法可能完全不同），2010年的物业税为：a. 每间物业无论价值多少需支付250新元的基本物业税；b.大多数物业每间需支付183新元垃圾收集处理费；c.部分物业由于不同的垃圾处理方法，支付的垃圾处理费经批准可以减少115新元，不同的再循环方法可以减少63新元；d.如有要求，额外支付63新元可以提供进一步的再循环利用；e.根据物业的性质，其物业纳税价值（物业的总值乘5%或可收年租金的80%，以较大值为准）乘以不同的系数得到的数额。 奥克兰分为以下几个类型：住宅 （系数为0.038497），非住宅（0.086818），商业中心非住宅（0.095007），Great Barrier (奥克兰附近岛屿)非住宅（0.074414），农场和开阔地（0.035818），限制进入的区域（0.008925），偏远岛屿（0.000000）。f.位于17条主要街道的物业需要支付额外的物业税，系数从0.004639到0.03373不等。因为市政府对这些主要街道提供的服务要多些，如清扫的次数，安装的设备等；g.除垃圾收集处理费用外，其他税费根据业主性质可以只收50%或完全不收，但绝大多数是收100%， 只有医院，学校，国家和非赢利机构拥有的产业一般才会得到该优惠。
下面是二个奥克兰物业税的计算实例：
1）位于一般街道价值为35万新元的普通住宅2010年应支付的物业税：250（基本物业税）+ 183（垃圾费）+350000 * 5% * 0.038497 （普通住宅比例分摊值）= 1106.70新元。
2）位于主要街道价值为38万的商店2010年应支付的物业税：250（基本物业税）+ 183 （垃圾费）+ 380000 * 5% * 0.086818（商业用房比例分摊值）+ 380000 * 5% * 0.021240（位于主要街道的分摊值）= 2486.10新元。
通过以上介绍，希望读者能对新西兰物业税的收取有一定的了解，我们在制定物业税政策时也许可以借鉴。 |
